八零后地产观察：当“抢房”褪去光环，市场探底之路漫漫
作为一名关注中国房地产市场多年的观察者，我是一名来自农村，如今在城市安居的普通人。过去十八年，我始终致力于理解楼市的脉动，为我的朋友们在置业决策上提供参考。
昔日“日光盘”今朝“跌跌不休”：深圳常欣欣的焦虑
来自深圳的常欣欣，今年开始，已经不敢再轻易触碰房价数据。记忆犹新的是六年前，沙井地区楼市的火爆景象。她曾斥资二十万元的“茶水费”，才勉强抢到一套单价九万多元的房子。然而，时过境迁，最近她查到的同户型成交价竟跌至五万五千元每平米。仅仅一年时间，房价就蒸发了十五万元每平米，账面损失近三百万元。她无奈地叹息：“‘茶水费’早已烟消云散，如今连本金都在缩水，越算越心慌。”
常欣欣的这种不安，并非个例。近期，国际投行高盛的一份内部报告在业内悄然流传，虽然措辞谨慎，但行家们都能读懂其弦外之音：一线城市的房价，或许还有近乎百分之二十的下跌空间。
展开剩余81%高盛的“隐语”与银行的“底线”：二十个百分点的缓冲
尽管许多人对高盛关于中国楼市的判断持怀疑态度，但过往的经验证明，高盛的报告总能搅动市场。这一次，他们并未将话说死，却抛出了一组令人警醒的数据：一方面，截至今年十一月，深圳的房价已从高点回落约百分之三十。另一方面，通过对深圳两家头部银行的渠道核实，我们得知银行的抵押贷款的贷款价值比（LTV）仅上升至百分之四十到百分之五十。
相较于高盛的预测，银行的“压力测试”显得更为实在。我曾听一位银行界的朋友直言不讳：“我们测算过，一线城市房价还能承受百分之二十的跌幅。”这并非银行“大方”，而是他们手中的“牌”足够硬——自2020年以来，新增贷款的占比下降，放贷标准也趋于严格。即使房价真的大幅下跌，通过拍卖抵押房产，也有可能收回百分之四十到百分之百的本金。
事实上，许多人可能忽略了高盛报告中的“潜台词”以及银行内部的“安全线”，它们共同指向一个清晰的结论：一线城市的房价，尚未触及真正的底部。
库存如山，信心凋零：楼市支撑力骤减
那么，高盛为何会如此断定房价还有百分之二十的跌幅？放眼当下，支撑房价上涨的两个关键支柱，早已摇摇欲坠。
其一，是日益攀升的库存。根据中原地产的数据，截至十一月底，北京新建商品房库存高达十二点三万套，去化周期长达十六个月。上海的新建商品房库存已达到十三点八万套，创下近五年来的新高。而深圳更为夸张，新建商品房库存突破六万套，去化周期也需要十四个月。二手房市场更是触目惊心，北京的挂牌量已超过十六万套，上海更是逼近十九万套。在此情形下，业主们想要出售房产，只能寄望于降价来吸引买家。
其二，是荡然无存的信心。中国人民银行第三季度的城镇储户问卷调查显示，未来三个月内有购房意愿的居民仅占百分之十六点五，较去年同期下降了百分之二点一个百分点。曾经奉行“买涨不买跌”的策略，如今已演变为“越跌越不敢买”。广州的老张就深陷其中。今年三月，听信中介“房价已触底”的说法，他卖掉旧房换购新房。然而，合同刚签，同小区的新建商品房就每平米降价了八千元。“旧房已经过户，新房还在贬值，真是两头受气。”
其三，是持续萎缩的需求。展望未来，中国城镇新建商品房的年度需求量可能跌至五百万套左右。这与2017年高峰时期的两千万套相比，十年间需求锐减至四分之一。支撑房价上涨了二十年的核心引擎——购房需求，正在加速熄火。
需求不在，库存爆满，信心崩溃，房价又凭何支撑？高盛预测的百分之二十跌幅，与其说是预言，不如说是正在加速发生的现实。
预判与兑现：市场下跌的“剧本”正在上演
事实上，如此的下跌趋势并非毫无征兆。今年一月，我们曾在一篇文章中分析指出，一线城市房价跌幅可能超过百分之二十。如今看来，这一预判正在成为现实。
中邮证券十一月的报告显示，全国房价自峰值以来已下跌约百分之四十，一线城市跌幅稍缓，但也普遍在百分之二十到百分之三十之间。深圳沙井、北京亦庄、上海临港等昔日的“热点板块”，跌幅更是全线超过百分之三十。常欣欣的房子跌幅达到百分之四十，绝非个例。
更令人担忧的是，中邮证券还进行了一项计算：按照租金回报率来衡量，房价要回归合理水平，总跌幅需要达到百分之四十八点一。目前已下跌百分之四十，剩余的百分之八点一，折算成当前房价，意味着还有百分之十五点二的下跌空间。这一数字与高盛暗示的百分之二十以及银行压力测试的百分之二十不谋而合。
我们并非刻意唱衰市场，而是数据不会说谎。已发生的百分之四十跌幅只是铺垫，剩下的百分之二十，才是对房价泡沫的最后挤压。
普通人的“自保”之道：理性应对，稳健前行
面对可能到来的百分之二十跌幅，谩骂无济于事，躺平更是愚蠢。普通人想要将损失降至最低，需要牢记两点。
第一，请将“抄底”二字从字典中删除。切勿轻信中介所谓的“地板价”。中邮证券的预测表明，房价可能要到2026年底才会趋于稳定。底部并非一个确切的点，而是一个漫长且充满波动的区间。市场不乏机会，但缺乏耐心者注定成为“接盘侠”。
第二，拼尽全力积累现金，避免过度负债。未来几年，充裕的现金流将是“救命钱”。不要被低利率诱惑而盲目购房，更不要投资那些难以变现的资产。手中持有两套以上房产、月供压力巨大的家庭，应果断出售一套以缓解财务压力，避免因断供而被银行拍卖，那将是真正的血本无归。
常欣欣表示，她宁愿房子永远不再上涨，也别再继续下跌。然而，这或许只是一种美好愿望。高盛的“未竟之语”，银行的“压力测试”，都在揭示一个严峻的现实：我们自以为已经跌入谷底，但谷底之下，可能还隐藏着更深的“地下室”。
这不是散布悲观情绪，而是正视客观风险。在时代的洪流面前，个人的挣扎显得微不足道。我们唯一能做的，就是系好安全带，握紧手中仅剩的“救生圈”，准备迎接可能更加猛烈的风浪。
切记，在寒冬中不要轻易消耗你的“弹药”，因为真正的春天，可能比所有人预想的来得更晚。
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【完】
发布于：江西省
